A 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a condenação de uma incorporadora que se recusou a entregar as chaves de um apartamento em razão de saldo devedor, mesmo após o repasse integral do valor financiado pela instituição bancária. A empresa foi obrigada a entregar o imóvel, ressarcir os aluguéis pagos pela compradora e indenizar os danos morais.
O caso
A compradora adquiriu um apartamento na capital paulista e quitou a maior parte do preço por meio de financiamento habitacional da Caixa Econômica Federal, cujo valor foi repassado à construtora. Restou um saldo de R$ 86 mil, referente a parcelas intermediárias e à taxa de assessoria. Ainda que expedido o Habite-se e efetuado o repasse bancário, a vendedora condicionou a entrega das chaves à quitação desse saldo. A consumidora permaneceu mais de dois anos sem o imóvel, arcando simultaneamente com as prestações do financiamento e com aluguel de R$ 1,4 mil mensais — R$ 43,4 mil em despesas de moradia —, além de ser cobrada por condomínio e IPTU antes de receber o bem.
O fundamento: o imóvel já não integrava o patrimônio da vendedora
Ao analisar o recurso, o relator destacou que, celebrado o financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária, a propriedade do imóvel se transferiu à instituição financeira credora, deixando de compor o patrimônio da construtora. O crédito remanescente deve ser perseguido pelas vias próprias — cobrança, protesto ou execução —, sendo inadmissível utilizar a posse do bem como meio indireto de pressão sobre o adquirente. A conduta foi qualificada como abuso de direito, e não como simples exercício de cláusula contratual.
Condomínio e IPTU: aplicação do Tema 886 do STJ
Quanto às despesas condominiais e tributárias exigidas antes da imissão na posse, o acórdão aplicou o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886: o comprador somente responde por tais encargos a partir do efetivo recebimento das chaves.
Impactos práticos
A decisão reforça três pontos de atenção em contratos de aquisição de imóvel na planta:
- cláusula que autoriza a retenção das chaves por saldo devedor não é, por si só, título legitimador da recusa de entrega, sobretudo após o repasse do financiamento;
- a cobrança de encargos de condomínio e IPTU antes da posse é indevida e pode ser objeto de restituição;
- a retenção prolongada, que impõe ao adquirente o pagamento simultâneo de prestação e aluguel, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.
Nosso escritório acompanha controvérsias envolvendo contratos imobiliários, entrega de unidades e responsabilidade de incorporadoras, e está à disposição para avaliar situações concretas.
Paulo Henrique Marquito Figueiredo
Chohfi Sociedade de Advogados
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